주택담보대출을 위한 DSR, DTI, LTV의 차이와 계산 방법

주택구입을 고려할 때, 대출조건을 이해하는 것은 매우 중요해요. 특히 DSR, DTI, LTV와 같은 용어들은 대출기관에서 자주 들리는 용어이지만, 이해하기 어려운 경우가 많죠. 오늘은 이 세 가지의 차이점과 각종 계산 방법을 상세하게 알아보도록 할게요.

DSR, DTI, LTV란 무엇인가요?

DSR (총부채원리금상환비율)

DSR은 개인의 연간 총 부채원리금을 연소득으로 나눈 비율을 의미해요. 이는 대출자의 소득 대비 상환 능력을 평가하기 위한 지표죠.

DTI (총부채상환비율)

DTI는 주택담보대출의 원리금 상환과 기타 대출의 이자만을 포함하여 도출되는 비율이에요. 즉, DSR이 더 엄격하다는 말이에요.

LTV (주택담보대출비율)

LTV는 주택가치에 대한 대출 비율을 의미해요. 예를 들어, 1억원의 집을 살 때 7천만원까지 대출이 가능하다면 LTV는 70%가 되는 거죠.
LTV는 생애최초 주택 구입 시 80%까지 허용되기도 해요.

DSR과 DTI의 차이점

	DSR	DTI
포함되는 항목	원리금 상환액 총액	이자만
계산 공식	(총부채원리금) / (연소득)	(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / (연소득)
기준 비율	40% (은행)	40%
대출 승인 기준	엄격	상대적으로 수월

LTV 계산 방법

1억원짜리 집을 구입할 경우, LTV 비율은 다음과 같이 계산해요.
– LTV = (대출금액) / (주택가치) × 100
– LTV = 7,000만원 / 1억원 × 100 = 70%

생애최초 주택을 구입할 경우 LTV는 80%까지 가능하니, 1억의 집을 사면 8.000만원까지 대출이 가능해요.

DSR 계산 방법

DSR 계산 예시

• 연봉: 5.000만원
• 대출금액: 3억
• 만기: 30년
• 금리: 4.5%

1. 연이자: 3억원 × 4.5% = 1.350만원
2. 연 원금 상환액: 3억원 / 30년 = 1.000만원
3. 연 원리금 총액: 1.350만원 + 1.000만원 = 2.350만원

이제 DSR을 계산해봅시다.
DSR = 2,350만원 / 5,000만원 = 47%

결론적으로, DSR이 40%를 초과했으므로 대출이 불가능해요.

DTI 계산 방법

DTI는 DSR과 비슷하게 계산되지만, 이자만 포함된다는 점에서 차이가 있어요.

DTI 계산 예시

위의 DSR 계산에서 연간 원리금을 동일하게 사용한다고 가정할게요.

DTI = 2.350만원 / 5.000만원 = 47%

DTI의 장점은 무엇인가요?

서민들의 내집 마련을 위해 특정 정책상품에서는 DTI 기준을 우선시하고, DSR을 고려하지 않는 경우도 있어요.

DSR과 DTI를 줄이는 방법

1. 소득을 높인다: 승진이나 이직을 통해 소득을 올리는 방법이 있어요.
2. 상환 기간을 늘린다: 만기를 30년에서 40~50년으로 늘리면 연간 상환액이 줄어요.

부부의 경우, 부부 합산 소득으로 DSR을 계산하니 이 점도 고려해보세요.

생애최초 주택구입자의 혜택

디딤돌 대출

• 대상: 연소득 6.000만원 이하/신혼부부 7.500만원 이하
• LTV: 80%
• DTI: 60%
• 대출한도: 최대 5억
• 금리: 1~2% 미만

디딤돌 대출은 DSR을 고려하지 않고, DTI만 적용하기 때문에 유리하죠.

보금자리론

• 대상: 부부합산 연소득 7천만원 이하
• LTV: 80%
• DTI: 60%
• 대출한도: 최대 3.6억 ~ 4억
• 금리: 3~4%

이처럼 생애최초 주택을 구입할 경우 다양한 혜택이 존재하니 꼭 알아보세요!

결론

주택담보대출을 받을 때 DSR, DTI, LTV와 같은 용어를 정확히 이해하는 것이 매우 중요해요. 대출조건을 잘 이해하면 보다 원활한 상담을 받을 수 있고, 효과적인 자금계획도 세울 수 있어요.
은행에 가기 전, 이번 글을 통해 대출조건 그리고 계산 방법을 정확히 이해하셨길 바라요. 필요한 정보를 사전에 준비하면 더 좋은 조건으로 대출을 받을 가능성이 높아지는 만큼, 미리 준비하시고 상담받으세요!